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称应收房款没有按时到账,售房人起诉索要违约金被驳回

2021-09-09 16:31:52 司法在线 房款 售房人 违约金

张先生称其在出售房屋过程中不同意第三方支付公司提供的格式合同,故在《资金监管服务协议》中添加了手写条款,对房款到账时间进行重新约定。但是中介公司、第三方支付公司并未按约定期限付款,故张先生将中介公司、第三方支付公司诉至法院,要求被告支付违约金1万元。海淀法院经审理,判决驳回了张先生的全部诉请。

原告张先生诉称,为了换房改善居住条件,其委托中介公司工作人员李先生办理卖房手续。2016年11月4日,其与房屋买受人、第三方支付公司签署《资金监管服务协议》,因不同意协议中监管资金的划转、付款时间及相关违约责任等格式条款内容,在自愿、公平、平等的原则下其签订手写条款,约定:“经纪人应于2016年11月8日8点前将房款324万元转入卖方张先生个人银行卡内,逾期支付则需赔偿双倍房款”。协议各方当场签字确认,该协议依法成立。但2016年11月8日前其没有收到房款,中介公司、第三方支付公司未按约定履行合同,构成违约。

被告第三方支付公司辩称,公司为张先生的房屋买卖交易资金提供存管服务,所有对买卖交易资金的操作均依据合同约定及买卖双方的指令。经比对张先生提交的《资金监管服务协议》与公司留存的协议,发现张先生在其持有的协议中私自增加了手书条款。张先生私自增加合同条款未与公司协商一致,不视为合同变更,各方应依据原协议履行。鉴于买卖双方已将房屋过户并完成物业交割,服务协议约定的资金划转条件已成就,公司于2016年11月8日、11月10日分别将购房款322万元、物业交割保证金2万元划转至张先生账户中,且张先生已于2016年11月8日、2016年11月10日将以上资金全额提现至其银行卡中。综上,公司已按照合同约定完成了房屋交易资金存管服务,不存在任何违约行为,张先生的诉讼请求无事实和法律依据。

被告中介公司辩称,认可第三方支付公司的答辩意见。张先生曾就同一事实理由在北京市其他法院立案起诉,后法院一审判决驳回张先生的全部诉讼请求,该判决已生效。

法院经审理后认为,当事人协商一致,可以变更合同。《资金监管服务协议》中手写条款系由中介公司经纪人李先生签署,李先生并非第三方支付公司员工,李先生签署的条款是否有效取决于其行为是否为有权代理或是否构成表见代理,李先生签署手写条款并无第三方支付公司的授权,应属无权代理。张先生主张李先生的行为构成表见代理,张先生应当首先对李先生存在有权代理的客观表象承担举证证明责任,但根据本案查明的事实,李先生并非第三方支付公司的员工,也无第三方支付公司的授权手续,而且第三方支付公司提供的是盖有公章的格式合同,权利义务约定明确具体,并非空白合同,客观上李先生并不存在有权代理的表象。张先生所述的《资金监管服务协议》上方有中介公司字样、协议和款项操作均在中介公司门店进行且中介公司工作人员均有参与,只能反映出中介公司与第三方支付公司存在法律上及业务上的关联,但中介公司与第三方支付公司是两个独立的法人,在没有第三方支付公司明确授权的情况下,中介公司的工作人员无权代第三方支付公司更改合同条款。故李先生的行为不构成表见代理,《资金监管服务协议》上的手写条款不能构成对《资金监管服务协议》原条款的更改,对第三方支付公司不具有约束力,双方仍应按照原合同约定行使权利义务。

从约定的放款流程来看,资金划转需要在买方取得不动产权证书后提交协议约定的全部文件材料,资金监管方核验书面材料,并需要买方同意放款。从资金划转的时间和过程来看,2016年11月7日,买方取得涉案房屋不动产权证书,11月8日下午14时,第三方支付公司将322万元购房款打入张先生名下账户,并于11月10日上午9时将2万元物业交割保证金打入张先生名下账户,第三方支付公司已按照《资金监管协议》的约定全面履行其资金存管及划转义务,不存在逾期付款的违约行为,张先生主张第三方支付公司违约无事实依据。

关于中介公司是否应承担违约责任,《资金监管协议》的相对方系张先生、房屋买受人及第三方支付公司,中介公司并非《资金监管服务协议》的合同相对方,张先生以中介公司及其经纪人与本案有直接的法律联系为由起诉中介公司无法律依据。此外,关于中介公司在房屋买卖过程中是否存在违约,另案生效判决书中已有认定,张先生要求中介公司承担违约赔偿责任的诉讼请求已被驳回,本案中张先生要求中介公司承担违约责任,缺乏事实和法律依据,故法院不予支持。

宣判后,张先生提起上诉。二审诉讼过程中,张先生撤回上诉,该判决目前已生效。

【法官释法】:

《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。”《民法典》第543条亦有同样的规定。合同的变更是指在合同成立后,当事人在原合同的基础上对合同的内容进行修改或补充。合同的变更需遵循协商一致的原则。合同变更不得违反法律强制性规定和公序良俗,符合意思自治原则的,变更后的合同对于双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照变更后的内容履行合同。

在二手房买卖交易中,中介公司提供的合同样本多为格式合同,如果买卖双方对其中的条款有异议,经各方协商一致,可以变更合同。实践中的做法多为另行签订书面的补充协议,对合同条款重新约定。如果在原合同中直接变更,需在各方当事人协商一致的前提下,在变更处进行签名或盖章确认,切勿相信一方口头的单方允诺,以免后续发生不必要的纠纷。

(责任编辑:admin)

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