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房价上涨,能按情势变更要求涨租金吗?

2021-09-09 14:49:13 司法在线

新新公司(化名)与三泰公司(化名)于2008年签订了房屋租赁合同并约定了租金。但随着近年来房地产市场的发展,房屋租金价格大幅上涨,新新公司遂将三泰公司诉至法院,主张房地产市场的巨变属情势变更,并据此要求解除租赁合同。海淀法院经审理,判决驳回了新新公司的诉请。

原告新新公司诉称,公司于2008年将海淀区学院南路某房屋出租给三泰公司,约定租期20年,租金标准为0.8元/日/平方米,按每五年递增5%调整房租。2013年,双方签订补充协议,对承租面积进行了修改,租金标准未变。双方签订房屋租赁合同时正值全球金融危机爆发,约定的租金标准系基于当时的经济形势等确定。而近年来,我国的经济形势等客观状况发生了变化,房屋租赁市场随之发生巨变,房屋租金的价格大幅上涨。现三泰公司转租房屋的价格已高达5.8元/日/平方米,为现租金的数倍。因情势发生变更,致使房屋租赁合同约定的租金标准之基础已经丧失,维持该租金标准明显不公平。双方多次协商调整租金未果,故诉至法院,请求判令解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议。

被告三泰公司辩称,双方签订的房屋租赁合同和补充协议是在公开竞标、充分协商的基础上订立的,公司投入巨额资金将房屋改造为现代办公写字楼。公司转租租金的提高系因公司改造房屋并经营科技孵化器,并非单纯的上涨转租价格。故该租赁合同和补充协议并非显示公平。原告主张的市场环境的变化不具备可预见性,实际上,2013年双方签订补充协议时原告亦未提出变更租金标准,且补充协议约定租金每五年上涨5%,已经考虑了长期合同可能遇到的租金波动的情况。因此,公司不同意原告的诉讼请求。

法院经审理后认为,虽本案涉案房屋现在的租金价格比较双方签订合同时约定的租金价格确存在较大上涨,但确定双方租赁关系是否符合法律规定的情势变更,应当审慎衡量该价格变动是否系当事人不可预见且达到明显不公平。

首先,双方约定租金每五年递增5%,表明双方在合同签订时已考虑到未来租金上涨的因素。其次,新新公司主张租金价格变动的背景是国家经济形势等客观状况发生了变化,而导致房屋租赁市场随之发生了巨变,但宏观经济形势变化并非是令所有市场主体猝不及防的突变过程,而是一个逐步演变的过程,在演变过程中,市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见与判断。再者,双方签订补充协议时已是2013年,新新公司于此时应当对已发生变化的租金价格明知,但其并未提出租金调整的意见。最后,新新公司交付三泰公司的涉案房屋为毛坯房,并约定6个月的免租期用于其装修、改造,可见双方对于涉案房屋当时的状态及所需改造的工程范围、内容及工程量的认识是清楚的。而三泰公司对涉案房屋的装修改造确实投入较大,客观上起到了使涉案房屋保值增值的结果。双方同时约定,租赁期满后,三泰公司对于装饰、装修部分放弃收回,归新新公司所有。上述事实,在确定本案租金价格变化是否合理时,亦应一并予以考量。

故此,现新新公司主张情势变更,仅以租金价格变动的外部表现为依据,却未能对构成情势变更的不可预见性及明显不公平的构成要件进行充分举证,加之事实上其接受了三泰公司付至年底的租金,新新公司要求解除双方合同及补充协议,缺乏事实、法律依据,法院对此不予支持。最终,法院判决驳回新新公司的全部诉请。

法官释法:

根据民法典第五百三十三条的规定,足以引发变更或解除合同的情势变更是指合同的基础条件发生了订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,且继续履行合同对于当事人一方明显不公平。因此在判断合同条件的变化是否符合属于法律规定的情势变更时,应当结合全案情况综合考虑,而非仅仅根据外部显现的合同条件变化来确定。

本案中,虽然宏观经济形势在十余年间有所波动,当前的市场环境与订立合同时相比确有显著变化,涉案房屋租金价格大幅度上涨,但该情况的出现在合同订立以及签订补充协议时并非不可预见。同时,虽然三泰公司对外转租价格与合同约定的租金标准相比有显著提高,但是涉案房屋现状已与新新公司交付房屋时的情况大有不同,租金的提高亦是三泰公司对涉案房屋的装修改造和经营的结果,并不构成显失公平。

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